10 Jan 2019
Bail commercial : les conditions du droit au renouvellement du bail
Le principe :
Dans le contrat de bail commercial, le preneur dispose d’un droit au renouvellement (que l’on retrouve parfois sous le vocable « propriété commerciale ») : il s’agit du droit du locataire au renouvellement de son bail à l’arrivée du terme, ou, à défaut, au versement d’une indemnité d’éviction.
Les conditions :
Le bénéfice de ce droit au renouvellement suppose la réunion de quelques conditions :
Dans le contrat de bail commercial, le preneur dispose d’un droit au renouvellement (que l’on retrouve parfois sous le vocable « propriété commerciale ») : il s’agit du droit du locataire au renouvellement de son bail à l’arrivée du terme, ou, à défaut, au versement d’une indemnité d’éviction.
Les conditions :
Le bénéfice de ce droit au renouvellement suppose la réunion de quelques conditions :
- Il faut tout d'abord être titulaire d’un bail initial qui entre dans le champ d’application du statut du bail commercial : le titulaire d’une convention d’occupation précaire ou d’un bail dérogatoire ne disposera pas du droit au renouvellement de son contrat par exemple ;
- Il faut être propriétaire du fonds en application de l’article L145-8 du Code de commerce, lequel précise « que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » : ainsi en cas de contrat de crédit-bail ou de location-gérance, le crédit-preneur ou le locataire-gérant ne disposera pas du droit au renouvellement puisqu’il exploite le fonds d’autrui ;
- Il faut, toujours selon le même article, pouvoir justifier d'une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail : cette exploitation peut se faire par le biais d’un locataire gérant ou d’un crédit preneur. Par exception, l’article L.145-8 alinéa 2 du Code de commerce permet d’écarter le critère de l’exploitation effective en cas de « motifs légitimes », ce qui relèvera du pouvoir d’appréciation du juge en cas de désaccord sur la qualification du motif.
La procédure :
Il existe différentes hypothèses de mise en œuvre du droit au renouvellement.
La tacite prolongation :
Cette hypothèse est celle de l’article L.145-9 du Code de commerce.
Il ressort tout d’abord de cet article que le renouvellement du bail n’est pas automatique.
L’une des parties doit demander ce renouvellement.
A défaut, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée jusqu’à qu’une partie donne congé à l’autre au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, ou déclenche la procédure de renouvellement.
Le renouvellement à l’initiative du preneur :
Cette hypothèse est envisagée par l’article L.145-10 du Code de commerce.
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Le renouvellement à l’initiative du bailleur :
Le bailleur peut lui aussi être à l’initiative de la demande de renouvellement.
Pour cela, il doit, par l’effet d’un congé adressé au moins six mois à l’avance (qu’il adressera par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire), faire une offre de renouvellement au locataire.
En application de l’article L.145-11 du Code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L.145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L.145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement.
Nasser Merabet
Avocat
contact@nmerabet.fr
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