12 Déc 2019
Bail commercial : la durée du bail
Le principe :
En application de l’article L.145-4 alinéa 1er du Code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».
C’est une disposition d’ordre public.
Dès lors que le statut du bail commercial est applicable, toute clause dérogatoire sera réputée non écrite et le contrat sera corrigé pour appliquer une durée de neuf années.
Les exceptions :
Certaines dispositions légales permettent aux parties de mettre fin au contrat de bail avant l’arrivée à terme du délai de 9 ans.
Le droit de résiliation du preneur à l’expiration de la période triennale :
Le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Ce droit de résiliation du preneur est d’ordre public, et il est uniquement possible d'y déroger dans les cas suivants :
- Pour les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
- Pour les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation,
- Pour les baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
- Pour les baux des locaux de stockage, qui s'entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production.
L’article L 145-7-1 du Code de commerce prévoit également une disposition spécifique pour les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L.321-1 du Code du trourisme : ces derniers sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.
Le droit de résiliation du preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite au titre du régime social auquel il est affilié où ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social :
Le preneur qui se trouve dans l’hypothèse susvisée a la faculté de résilier son bail commercial, sans condition d’expiration d’une période triennale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, notifié au moins 6 mois à l’avance.
Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Le droit de résiliation du bailleur à tout moment :
Ce droit permet de déroger à la durée de 9 ans.
Toutefois, contrairement au droit de résiliation du preneur, le droit de résiliation du bailleur est soumis à conditions.
Le bailleur doit en effet invoquer les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 du Code de commerce afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Cette résiliation doit se faire par la délivrance d’un congé donné au moins six mois à l’avance et qui doit être signifié par acte extrajudiciaire.
Lorsque l’immeuble ou le local n’est pas insalubre, le bailleur doit indemniser le preneur pour la perte du bail, sauf à le reloger provisoirement et en lui réservant un local dans l’immeuble reconstruit ou restauré.
Nasser Merabet
Avocat
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