27 Sep 2016
Le sort du bail commercial en cas d'ouverture d'une procédure collective
Le Code de commerce contient des règles spéciales régissant le sort du bail commercial en cas d’ouverture d’une procédure collective, et qui s’imposent nonobstant les prévisions contractuelles des parties.
L’article L.145-45 du Code de commerce indique ainsi que « le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».
Le Code de commerce encadre par ailleurs les possibilités de résilier le bail pour défaut de paiement des loyers, cadre dans lequel il convient de distinguer selon que le loyer est échu avant ou après l’ouverture de la procédure, et selon la procédure ouverte : sauvegarde, redressement, ou liquidation.
L’article L.145-45 du Code de commerce indique ainsi que « le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».
Le Code de commerce encadre par ailleurs les possibilités de résilier le bail pour défaut de paiement des loyers, cadre dans lequel il convient de distinguer selon que le loyer est échu avant ou après l’ouverture de la procédure, et selon la procédure ouverte : sauvegarde, redressement, ou liquidation.
En cas de procédure de sauvegarde
Loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture
La procédure de sauvegarde est conditionnée par une absence de cessation des paiements du demandeur.
Le preneur doit donc être à jour du paiement des loyers lors du dépôt de sa requête en demande d’ouverture de la procédure.
Loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture
Article L.622-14 du Code de commerce.
Le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.
En cas de redressement judiciaire
Loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture
En application de l’article L.622-21 du Code de commerce (principe de suspension des poursuites individuelles) le bailleur peut uniquement produire une déclaration de créances au passif de la procédure.
Il ne peut pas introduire une action en résiliation pour non-paiement des loyers.
Il ne peut pas introduire une action en résiliation pour non-paiement des loyers.
Il ne peut pas demander au tribunal de constater la résiliation sur le fondement d’une clause résolutoire de plein droit qui aurait produit effet avant le jugement d’ouverture.
Loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture
Article L.622-14 du Code de commerce.
Le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.
En cas de liquidation judiciaire
Loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture
Article L.641-12 2° du Code de commerce
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire.
Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire.
Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
Loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture
Article L.641-12 3° du Code de commerce
Article L.622-14 du Code de commerce
Le bailleur demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, trois mois après la publication du jugement.
Article L.622-14 du Code de commerce
Le bailleur demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, trois mois après la publication du jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.
Nasser Merabet
Avocat
contact@selarccbs.fr
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